맨해튼 월세가 다시 사상 최고치를 기록해서 정리해 봅니다. 미국 전체와 정반대로 움직이는 이유도 함께 살펴보겠습니다.
관광숙소와 장기임대의 공급 역전
1. 2022년 4월 맨해튼·브루클린·퀸스 북서부에서 세입자가 고를 수 있던 임대 매물은 7,669채였음.
2. 같은 시기 뉴욕 전체 집 단위 에어비앤비는 집계 방식에 따라 1만572채 또는 2만397채로 추산됐음.
3. 방만 빌려주는 에어비앤비 물량도 약 9,000개로 집계됐음.
4. 장기 세입자가 찾는 매물보다 관광객용 숙소가 더 많아 보일 정도로 임대시장의 선택지가 좁았던 셈임.
5. 수요가 한곳에 몰림.
6. 2022년에는 맨해튼 임대주택 5채 중 1채, 고급주택 3채 중 1채에서 입찰 경쟁이 벌어졌음.
7. 당시 실질 중위 임대료는 전년 대비 사상 최고인 3,925달러(약 555만원)까지 올랐음.
8. 2022년 7월 평균 임대료는 5,113달러(약 722만원), 실질 중위 임대료는 4,100달러(약 579만원)를 기록함.
9. 빈집이 거의 없었음.
10. 2022년 7월 맨해튼 공실률은 2%였고 임대료 할인 등이 붙은 계약 비중은 12.8%였음.
11. 1년 전에는 계약의 약 40%에 무료 거주기간 같은 혜택이 붙었지만 집주인이 양보할 이유가 빠르게 사라졌음.
12. 같은 달 맨해튼 중위 임대료는 6개월 연속 기록을 경신하며 4,150달러(약 586만원)에 도달함.
13. 브루클린 중위 임대료도 3,400달러(약 480만원), 퀸스는 3,129달러(약 442만원)로 상승함.
14. 퀸스 임대 매물은 전년 대비 83% 감소해 가격을 밀어 올릴 공급 부족이 더 선명했음.
역대 최저 공실률과 저가주택 품귀
15. 여기서 문제가 보임.
16. 2023년 뉴욕시 전체 임대주택 공실률은 1.4%로 1968년 조사 이후 최저를 기록함.
17. 공실률은 2021년 4.54%에서 2023년 1.4%로 급락함.
18. 세입자 100명이 집을 찾는데 빈집은 1채 남짓인 시장이 된 것임.
19. 2023년 뉴욕시 전체에서 실제로 비어 있던 임대주택은 약 3만3,000채였음.
20. 주택 재고는 약 6만채 또는 2% 늘었지만 새로 생긴 27만5,000가구의 수요를 따라가지 못함.
21. 월세 2,400달러(약 339만원) 미만 주택의 공실률은 1% 아래였음.
22. 월세 1,100달러(약 155만원) 미만 주택은 공실률이 0.39%에 불과했음.
23. 저렴한 집일수록 빈 의자가 더 없는 의자 뺏기 게임이 된 셈임.
월세 5000달러와 임대매물 급감
24. 판이 달라지기 시작함.
25. 2025년 5월 맨해튼 중위 임대료는 4,571달러(약 646만원)였고 다음 달 5,000달러에 이를 수 있다는 전망까지 나왔음.
26. 2026년 3월에는 맨해튼 중위 임대료가 두 달 연속 5,000달러(약 707만원)를 기록함.
27. 2026년 1분기 매물의 제시 임대료도 4,878달러(약 689만원)로 전년 대비 8.3% 상승함.
28. 맨해튼 매물은 19개월 연속 감소했고 가용 재고는 4년 만의 최저, 공실률은 1.88%였음.
29. 여기서 매물이 더 줄었음.
30. 2026년 7월 새로 체결된 맨해튼 임대차의 중위 임대료는 5,000달러(약 707만원)로 사상 최고 수준에 도달함.
31. 이 가격은 전월보다 3%, 전년 같은 달보다 약 6% 오른 수준임.
32. 맨해튼 임대 매물은 전년보다 약 4,000채 또는 39% 감소함.
33. 매물이 시장에 머무는 평균 기간도 지난해 여름 48일에서 올해 여름 36일로 짧아짐.
34. 임대차 체결 건수는 약 19% 감소해 사람이 몰려서만이 아니라 팔 물건 자체가 부족해 가격이 오른다는 해석이 나옴.
전국과 엇갈린 대도시 임대시장
35. 공급 부족이 이어졌음.
36. 같은 기간 미국 전체 주거비 상승률은 3.2%였고 전국 원룸 중위 임대료는 전년과 같은 수준이었음.
37. 로스앤젤레스와 마이애미를 포함한 여러 주요 도시에서는 임대료가 오히려 하락함.
38. 브루클린은 중위 임대료가 4,500달러(약 636만원)로 기록을 세웠고 매물은 전년보다 27% 감소함.
39. 샌프란시스코 원룸 임대료도 전년보다 23% 오르고 공개 매물은 약 30% 줄어 맨해튼과 비슷한 흐름을 보임.
40. 맨해튼 고급 임대시장 상위 10%의 중위 임대료는 전년보다 31% 오른 1만3,750달러(약 1,943만원)가 됨.
41. 고급 임대 매물은 1년 전의 절반 수준으로 줄어 부유층 시장에서도 희소성이 가격을 밀어 올림.
비공개 매물과 세입자 경쟁의 현실
42. 일부 집주인과 중개업자는 공개 포털 밖에서 매물을 돌리며 시장이 볼 수 없는 비공개 재고를 늘림.
43. 공개 진열대에서 상품을 치우고 단골에게만 보여주는 가게처럼 임대 매물이 숨어버린 것임.
44. 일부 세입자는 숨겨진 매물을 보고 경쟁을 피하려고 중개 수수료 4,000달러(약 565만원)를 지불함.
45. 맨해튼 아파트 4채 중 1채 이상은 여러 세입자가 가격을 겨루는 입찰 경쟁 뒤 임대됨.
46. 35세 몰리 셰퍼드슨은 5월부터 100개가 넘는 매물에 문의하고 아파트 20곳을 직접 둘러봄.
47. 첼시의 월세 2,500달러(약 353만원)짜리 지하 원룸 한 곳을 볼 때도 경쟁자가 30명 넘게 몰림.
48. 셰퍼드슨은 결국 임대료 인상이 제한되는 어퍼이스트사이드 원룸을 월 2,000달러(약 283만원)에 구함.
49. 이런 임대료 안정화 주택은 맨해튼 주택의 44%라서 시장가 매물 통계만으로는 전체 시장을 전부 볼 수 없음.
한줄 코멘트. 맨해튼 월세 5,000달러의 내막은 세입자가 갑자기 늘어난 것보다 공개 매물이 빠르게 사라진 데 있음. 미국 전체 월세가 잠잠하거나 내려가는 도시도 있지만 맨해튼은 공급 부족과 비공개 거래가 겹쳐 별개의 시장이 됐음. 임대료 숫자만 보지 말고 공실률과 공개 매물 감소가 꺾이는지를 지켜볼 필요가 있음. 뉴욕 임대주택과 관련 자산을 볼 때도 가격 상승보다 공급 회복 여부가 더 중요한 신호임.
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