정부가 재개발·재건축 규제를 풀어 수도권 주택공급을 앞당기는 방안을 내놔서 정리해 봅니다. 한 달 전까지 나왔던 공급효과 회의론과 무엇이 달라졌는지도 같이 살펴보겠습니다.
규제 완화와 대체 공급의 시간표
1. 2021년 4월 오세훈 서울시장은 선거 때 내건 “일주일 내 재건축 규제 완화”에서 한발 물러섰음.
2. 재건축을 한꺼번에 풀면 주변 집값을 자극할 수 있어 “신중하지만 신속하게 하겠다”는 입장을 밝힘.
3. 당시 시장이 풀어야 한다고 본 규제에는 35층 룰, 실거주조건, 2018년 안전진단 기준, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제가 있었음.
4. 강남구 은마아파트의 실거주 비율은 31.5%, 노원구 상계주공5단지는 12.5%에 그쳤음.
5. 재건축은 규제 하나만 풀어도 되는 단순한 공사가 아니었음.
6. 여기서 문제가 보임.
7. 2021년 6월 정부가 과천청사 부지에 청년·신혼부부용 장기임대 등 4,000가구를 짓겠다는 계획은 주민 반대로 무산됨.
8. 정부는 과천지구 등 3,000여 가구와 다른 대체지 1,300여 가구를 합쳐 4,300가구 이상을 공급하는 방안으로 선회함.
9. 문제는 시간이었음.
10. 과천청사 부지는 이르면 2023년 공급이 가능했지만 과천지구 입주는 2년 늦은 2025년으로 예상됐음.
11. 주택공급은 목적지를 바꾸면 도착 시간도 밀리는 버스와 비슷함.
전자총회로 단축한 정비사업 절차
12. 2026년 6월 서울시는 정비사업 동의서 수집부터 총회 의결까지 전 과정을 디지털로 바꾸는 작업에 들어감.
13. ‘2026 정비사업 전자투표·온라인총회 활성화 사업’에 참여할 조합 모집은 6월 22일부터 시작됨.
14. 서울시는 3년 안에 착공할 수 있는 핵심 사업장을 중심으로 지원을 확대함.
15. 핵심공급 전략사업 85곳 가운데 조합 70곳을 시·구 공정촉진회의의 관리 대상으로 삼음.
16. 3년 안에 착공할 수 있는 조합에는 전자총회 보조금의 100%를 지원하기로 함.
17. 전년도 참여 조합은 총회 비용을 약 53% 줄였음.
18. 약 4주였던 총회 사전투표 기간도 평균 13일로 짧아졌음.
19. 전자투표 참여율은 평균 56.3%를 기록함.
20. 종이와 회의실에서 막히던 절차를 스마트폰 안으로 옮겨 사업시계를 당긴 셈임.
21. 서울시는 신속통합기획과 공공 정비사업 지역 가운데 전자서면동의를 지원할 8개 구역도 선착순으로 뽑기로 함.
공급 속도전과 정비사업 회의론
22. 2026년 7월 국토교통부는 3기 신도시 등 주요 공공택지의 착공을 기존보다 1~2년 앞당기겠다고 밝힘.
23. 재개발·재건축도 이주 지원과 절차 간소화를 통해 착공을 돕는 방향을 제시함.
24. 과도한 공공기여와 비싼 복리시설 설치를 관리해 조합의 사업비 부담도 줄이기로 함.
25. 공공보행통로를 개방하지 않는 사업장에는 이행강제금을 부과해 공공성을 확보한다는 장치도 포함됨.
26. 같은 달 이재명 대통령은 부동산 정책 국민대토론회에서 “당장에 제일 급한 것은 조세제도”라고 말함.
27. 재건축은 가구 수가 늘어도 가구당 면적이 커져 신규 주택이 기대만큼 많이 늘지 않을 수 있다고 지적함.
28. 재개발은 통상 전체 입주 가구 수가 줄어드는 것 같다는 견해도 밝힘.
29. 시장은 긴장했음.
30. 정비사업 업계에서는 도심 재개발·재건축 규제 완화가 물 건너갈 수 있다는 공포감이 확산함.
31. 공공택지와 정비사업의 착공을 앞당긴다는 정부 방침과 대통령의 공급효과 회의론이 한 달 안에서 엇갈린 신호를 만든 것임.
수도권 정비사업 착공 확대 전략
32. 판이 달라지기 시작함.
33. 2026년 8월 13일 김윤덕 국토교통부 장관은 ‘전월세·매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’을 발표함.
34. 기대의 불이 붙었음.
35. 정부는 재개발·재건축 속도를 높여 2030년까지 수도권 23만4,000가구 착공을 지원하겠다고 밝힘.
36. 서울에서는 재개발·재건축과 도심복합사업, 소규모 정비사업을 묶어 연간 3만 가구를 공급하겠다는 목표를 제시함.
37. 서울의 장기평균 공급량인 연 2만2,000가구보다 8,000가구 많은 규모임.
38. 빨리 추진하는 사업장에는 이주비 대출 개선과 공공기여 임대주택 인수가격 추가 상향 같은 혜택을 주기로 함.
39. 국토부 안에 중재위원회를 만들어 조합과 사업 관계자 사이의 갈등과 분쟁을 빠르게 풀기로 함.
40. 조합임원에게는 사업 속도에 따른 보상과 패널티 체계를 적용하고 공공재개발에는 사업 처리기한제를 도입하기로 함.
도심·소규모 공급의 실행 지원책
41. 2023년 이후 멈췄던 도심 공공주택 복합사업 신규 공모도 다시 시작됨.
42. 정부는 2026년 하반기 서울에서 1만~2만 가구 규모의 후보지를 발표하고 수도권 2차 공모도 추진하기로 함.
43. 주민이 토지 대신 새 주택을 받는 현물보상권에는 양도세 특례를 만들고 중도금 납부 시기도 조정하기로 함.
44. 도심 공공주택 복합사업의 2030년 착공 목표는 5만1,000가구임.
45. 소규모 정비사업에는 이주비 지원을 늘려 2030년까지 2만2,000가구 착공을 추진함.
46. 2027년부터 기금 지원 대상을 소규모 재건축까지 넓히고 공공참여형 사업에는 추가 기금과 위탁 수수료 국비를 지원하기로 함.
47. LH 매입임대에 참여하는 건설사업자의 토지·건물 취득세 감면율은 2027년 70%, 2028년 50%로 한시 확대됨.
48. 매입임대용 토지를 건설사업자에게 넘길 때 적용되는 양도세도 15% 감면됨.
49. 수도권 규제지역에서 2027년까지 착공하면 공사비 상승분의 15%, 2028년 착공하면 10%까지 가격 산정에 반영할 수 있게 됨.
50. 이번 대책은 정비사업의 공급효과를 의심했던 7월 발언과 별개로 실제 착공 속도는 높이겠다는 답을 내놓은 것임.
한줄 코멘트. 정부 주택공급 정책은 재건축·재개발을 포기한 게 아니라 절차, 금융, 세금, 갈등 관리까지 묶어 빨리 착공시키는 방향으로 돌아섰음. 2030년 수도권 23만4,000가구라는 목표보다 실제 사업장에서 이주와 분쟁이 얼마나 빨리 풀리는지가 중요함. 정비사업과 건설업에는 나쁘지 않은 소식이지만, 규제 완화가 착공과 입주로 이어지는지는 지켜볼 필요가 있음.
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